このコンテンツでわかること
- ■ 田舎の土地を相続するメリットとデメリットがわかる
- ■ 田舎の土地を相続すべきか判断する方法がわかる
- ■ 相続した田舎の土地を手放す方法がわかる
- ■ 相続した田舎の土地の活用方法がわかる
田舎の土地を相続したものの、活用方法がわからずに悩んでいる方は少なくありません。離れた場所にあれば往復だけで1日かかってしまうため、徐々に管理の負担が重くなり、最後は放置してしまうケースも多々あります。
立地がよければ買い手もつきやすく、活用方法の範囲も広がるため、田舎の土地でも相続するメリットは十分ありますが、そうでないケースは注意が必要です。資産価値や利用価値の低い土地は売却が難しく、用途も限られることから収益化も困難になるため、やがて負の財産になる可能性があります。
今回は、田舎の土地を相続するメリットやデメリット、相続するべきかどうかの判断基準を解説します。田舎の土地の活用や売却を考えておられる方は、ぜひ参考にしてください。
田舎の土地を相続するメリット・デメリット
田舎の土地は相続時の税金が低いため、高額な費用を払わずに取得できるメリットがあります。限られた国土の一部ですから、預貯金や現金よりも得難い財産といえるでしょう。しかし、固定資産税や管理費用が必ず発生するため、遠隔地にある場合や、土地面積が広い場合は、労力や年間コストの負担がデメリットになります。
具体的には以下のメリットやデメリットがあるので、比較検討しながら相続するかどうかを判断しましょう。
田舎の土地を相続するメリット
田舎の土地の相続は税負担が軽く、収益化できるメリットもあります。
- 相続税や登録免許税の負担が軽い
- 賃貸用に使えば収益化できる
- 居住用に使える
- 売却代金を得られる
田舎の土地は相続税評価額が低いため、相続税や登録免許税の負担が軽く、立地条件がよければ賃貸アパートや駐車場経営で収益化できます。家を建てて移住すればスローライフも楽しめるので、のどかな環境を好む方は相続するメリットが大きいでしょう。
自分が住む、あるいは活用する予定がない場合、売却すれば現金が手に入るため、お金が必要な方はひとまず相続しておく、といった選択肢もあります。
田舎の土地を相続するデメリット
田舎の土地には以下のデメリットもあるため、場合によっては負の相続財産になる可能性があります。
- 固定資産税がかかる
- 維持や管理コストの負担が大きい
- 需要がなければ収益化は困難
- 売却できるとは限らない
土地を所有している間は固定資産税がかかり、往復の交通費や草刈りなどの維持・管理コストも発生します。田園地帯であれば近隣の作物に影響するため、雑草が生い茂った状態にはできないでしょう。
賃貸アパートや駐車場も需要次第なので、常時満室や満車の状態でない限り、建築費をまかなえるだけの収益化は困難です。利用価値が低ければ売却も難しいため、税金や維持・管理コストを延々と払い続ける羽目にもなりかねません。
田舎の土地を相続すべきか判断する方法
人によっては田舎の土地は魅力的な財産ですが、特にメリットがなければ不要と考える方もおられるでしょう。田舎の土地を相続すべきかどうか、迷ったときは以下の判断基準を参考にしてください。
立地条件を確認する
立地条件のよい土地は田舎であっても需要が高いため、好条件で売却・活用できる可能性があります。アパートや駐車場経営にも適していますが、店舗や倉庫用として企業が賃貸や売却を打診するケースもあります。状態のよい家屋がある場合は、移住者が賃貸や買い取りを希望することもあるでしょう。
ただし、土地の形状や面積、接道状況や周辺環境が影響するため、立地条件の確認には専門知識も必要です。建物の築年数が古い場合、リフォームしなければ借り手や買い手が付かない可能性が高いため、数十万～百万円以上の出費が必要になることもあります。自分自身が買いたい、あるいは借りたいと思える土地かどうか、客観的に判断してみましょう。
売却できるかどうか確かめる
田舎の土地は流動性が低く、都会に比べると盛んな売買は行われていません。住む予定や活用する予定がない場合、売却できるかどうか地元の不動産会社にも相談してみましょう。相続した土地が農地であれば、農業委員会が買い手を紹介してくれるケースもあります。
なお、宅地の場合は農地法の制限がなく、表層改良（地盤の補強など）の必要もないため、すぐに買い手が見つかる可能性もあります。建築会社の重機置き場や、老朽化した農業施設の移転場所など、田舎の土地にも一定の需要はあるので、広範囲にアンテナを張っておくとよいでしょう。
税金や維持・管理コストを試算する
田舎の土地を相続すれば固定資産税がかかり、維持・管理コストも発生するので、5～10年単位の出費は試算しておくべきです。固定資産税は納税通知書を見るとわかりますが、田舎の土地の評価額は急変する可能性が低いため、10年分を試算しても実際の税額に近い数字になるでしょう。
また、金融資産も相続していれば、運用益で維持・管理コストをカバーできる可能性もあるため、相続財産全体のバランスも考慮する必要があります。まとまった現金や預貯金を相続しても、税金などが高ければ金融資産が目減りするので、土地の評価額が相続財産全体の2割を超えるかどうかも判断基準になります。
自治体に寄付できるか確認しておく
立地条件がよく、利用価値も高い土地であれば、自治体が寄付を受け付けてくれる可能性もあります。寄付を受け付けてもらえない場合でも、土地を探している法人や団体を紹介してもらえるケースもあるので、ひとまず相談だけでもしておくとよいでしょう。
相続した田舎の土地を手放す方法
土地を手放す方法はいくつかありますが、田舎の土地を相続しても居住や活用の予定がなければ、以下の選択肢を検討した方がよいでしょう。
- 不動産会社の仲介で売却する
- 買取業者に売却する
- 寄付する
- 空き家バンクに登録する
- 相続放棄する
それぞれ以下のような特徴があるので、自分に合った方法を選んでください。
不動産会社の仲介で売却する
不動産会社に買い手を見つけてもらう方法ですが、立地条件がよければ早めに売却できる可能性があります。地元の不動産会社に依頼すれば、適正な売却価格を査定してもらえるでしょう。
ただし、必ず買い手が見つかるとは限らず、見つかったとしても売却完了までには数カ月かかるケースが一般的です。仲介手数料も発生するので、ある程度の資金は確保しておきましょう。
買取業者に売却する
仲介による売却ができないときは、不動産会社や買取業者に買い取ってもらう方法もあります。売却完了までの期間が短く、1週間以内に現金化できるケースもありますが、買取業者に依頼すると仲介に比べて売却価格は低くなるので注意してください。少しでも早く土地を手放したいときには、検討してもよいでしょう。
寄付する
田舎の土地を手放したい場合、自治体や法人への寄付も検討してみましょう。自治体や一般法人（営利法人）が寄付を受け付けるケースはほとんどありませんが、ごく一部の公益法人は不動産寄付を受け付けています。ただし、寄付したときの価値が取得価格を上回っていたときは、所得があったとみなして譲渡所得税が課税されるので注意が必要です。
また、隣地の所有者は寄付（贈与）に応じてくれる可能性が高いので、打診してみる価値は十分にあります。土地の評価額が110万円を超えると贈与税がかかり、毎年の固定資産税も発生しますが、コストに見合う価値があれば受け入れてくれるでしょう。また、寄付する際は贈与契約書も作成してください。
空き家バンクに登録する
土地と家屋がある場合、各自治体の空き家バンクに登録しておけば、移住・定住などの特設サイトで空き家情報が公開されます。IターンやUターン希望者に売却すれば完全に手放せますが、賃貸として貸し出すことも可能です。
不動産仲介とは異なるため、基本的に相手との交渉は自分で対応しますが、自治体によっては専門のコーディネーターがフォローしてくれる場合もあります。
相続放棄する
田舎の土地を手放す場合、相続放棄も選択肢になるでしょう。ただし、相続放棄すると最初から相続人ではなかったことになるため、土地だけではなく預貯金や株式などの財産も相続できなくなります。
相続放棄は家庭裁判所で手続きする必要があり、相続開始を知った日から3カ月以内が期限となるため、素早い決断も必要です。相続放棄が認められると、後から高額な財産が見つかっても相続人には戻れないので、多忙な方は専門家に財産調査を依頼することも検討してください。
相続した田舎の土地の活用方法
田舎の土地をどうしても手放せないときは、以下の活用方法も検討してみましょう。意外な活用方法が見つかるケースもあるので、自治体や近隣住民など、広範囲な情報収集がポイントになります。
土地の活用方法
田舎の土地の活用方法としては、駐車場や資材置き場、重機置き場やレンタル倉庫などが挙げられます。公営住宅や賃貸アパートの近くであれば、日頃使わない家財道具の置き場所や、セカンドカーの駐車場に活用してもらえるケースがあります。ある程度の広さがあれば、資材や重機置き場としての需要もあるでしょう。
立地によっては残土処理場としての需要もありますが、借り手となる業者は入念に調べることをおすすめします。表向きは残土処理でも、実態は産業廃棄物の不法投棄というケースもあるので、土地貸借の契約書は徹底的にチェックし、定期的な監視も必要になります。
土地と建物の活用方法
土地と建物があれば賃貸用や民泊用、別荘などの用途に活用できます。ただし、老朽化した建物は改修やリフォームが必要となり、集客も自分で対応しなければならないため、ある程度の資金やノウハウがなければ活用は難しいでしょう。入居者や利用者のクレーム処理も発生するので、自己対応が難しければ、管理会社に任せた方がよいかもしれません。
なお、老朽化や損傷の激しい建物は需要が低いので、高額な費用をかけて改修しても買い手や借り手が見つからないケースもあります。立地や建物の状況によっては、解体して更地にした方が活用の幅も広がるでしょう。
まとめ
田舎の土地は先祖代々から引き継がれている場合や、草刈りなどが必要で放置できない事情から、特にメリットがなくても義務的に相続するケースがあります。しかし、メリットのない財産はいずれ子供や孫の負担になるため、相続するかどうかの判断には長期的なビジョンも必要です。
売却が可能であれば、税金などの出費が増えないうちに現金化し、活用できそうな場合は初期費用や年間収入も試算しておきましょう。ただし、土地売却で発生した利益には譲渡所得税がかかり、賃料収入も不動産所得となるため、納税負担も考慮しておかなくてはなりません。
田舎の土地の相続で困ったときは、不動産や相続の専門家にも相談してみましょう。
