旗竿地

親から相続した土地が旗竿地で場所的には悪くはないのですが全く売れません。

不動産一括査定で査定はしてみたけど値段はついても一向に売れる気配がありません。

これは私の実際の体験談です。

ではなぜ売れないのでしょうか？

結論からお伝えすると旗竿地は、再建築できるか、再建築できないかで、売るための対策方法が変わります。

再建築できる旗竿地なら、仲介で売却するべきです。一方の再建築できない旗竿地なら、専門の買取業者（不整形地と再建築不可物件に特化した業者）に売却すべきです。それぞれの理由に関しては、本編の中で詳しく解説していきます。

再建築出来る物件なら不動産一括査定がおすすめ

売れない旗竿地の原因を探る

アナタの旗竿地（はたざおち）が売れないのには、必ず原因があります。旗竿地を売るのであれば、この後紹介する旗竿地の種類にあわせて、売り方を変えることが必要不可欠です。

旗竿地が再建築できるかできないかを明確に

旗竿地には、再建築できる旗竿地と、再建築できない旗竿地の2種類があります。

早速、再建築できる旗竿地と、再建築できない旗竿地について説明します。

旗竿地とは

旗竿地とは、土地の出入り部分が細くなっていて、その先が広くなっている土地のことをいいます。

つまり、旗竿地の「旗」と「竿」は、以下のように定義可能です。旗奥に広がっている土地竿地の出入り部分

なお、旗竿地のように歪（いびつ）な形をした土地のことを専門用語で「不整形地（ふせいけいち）」と呼びます。旗竿地以外には、角地や三角地なども不整形地の一種です。

再建築の可否を分ける建築基準法上の定義

再建築できる旗竿地と、再建築できない旗竿地は、以下の建築基準法第43条の内容を満たしているか否かによって左右されます。

建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない

引用元：建築基準法第43条

再建築できる旗竿地

竿の部分（土地の出入り部分）が、建築基準法上の道路に2m以上接している旗竿地は、再建築ができます。上述の建築基準法第43条の内容を満たせるからです。

再建築できる旗竿地は、仲介で売却しましょう。買取での売却よりも高値で売却できる可能性があるからです。

再建築できない旗竿地

竿の部分（土地の出入り部分）が、建築基準法上の道路に2m以上接していない旗竿地は、再建築ができません。上述の建築基準法第43条の内容を満たせないからです。

再建築できない旗竿地は、専門の買取業者（不整形地と再建築不可物件に強い業者）に売却を依頼しましょう。仲介では永久に売れない可能性があるからです。

再建築できる旗竿地は仲介で売るのがおすすめ

前提として、不動産を売却する際の方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。

売却方法	概要	特徴
仲介	一般の売主から売却依頼を受けた不動産会社（仲介業者）が一般の買主との間に立って、双方の契約を結びつける方法。売主と買主の双方から仲介手数料を得ることで成立するビジネスモデル	インターネット広告などを利用して広く買主を募るため、市場価格付近での売却が金額での売却が期待できる
買取	買取業者が直接、売主から不動産を購入する方法。売主から買い取った不動産にリフォームなどで付加価値をつけたうえで、次の買主に再販することで利益を得るビジネスモデル	買主が不動産のプロであるため、契約不適合責任が免責される／リフォームなど商品化するまでの費用と時間がかかるので、仲介よりかは売却価格が下がる

再建築できる旗竿地を売るなら、仲介での売却をおすすめします。市場価格付近で売却できる可能性を秘めているからです。

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再建築できる旗竿地でも仲介で売れない旗竿地の特徴

再建築できる旗竿地でも、以下の条件に該当する旗竿地は売るのが極めて困難です。

私道が設けられている

竿の部分（土地の出入り部分）に私道が設けられていると、買主に敬遠されてしまう恐れがあります。買主に敬遠されてしまう理由は、以下の2つです。

私道持分は自由に使えないから

建築基準法上の道路として認定されている私道が他の住民と分筆する形で共有されている場合、その私道を自由に使用できません。

その理由を説明していきます。イメージを深めてもらうために、今回は私道を住民6人（Aさん・Bさん・Cさん・Dさん・Eさん・Fさん）で共有しているケースを想定して解説していきます。

このとき、Cさんの住宅の目の前にある私道は、Cさんが所有している土地とは限りません。私道を分筆する際は、以下の図のように土地の所有権を無作為にさせるケースがあるからです。

つまり、共有されている私道は、必ずしも個人が自由に使えるとは限らないのです。

そのため、柵や垣根、花壇を設置したいと思っても、その私道に対して作ることはできません。

以上のように、竿の部分が私道持分となっているに私道が設けられている旗竿地は、私道を自由に使えないので、買主の方から敬遠されてしまいます。

利用敷地面積は減少するが税金の負担は変わらないから

前提として、私道部分は建ぺい率と容積率の計算が外れるので、建物を建築できる面積はその分減少します。

しかし、建築できる面積が減少するにもかかわらず、私道部分に対しても固定資産税や不動産取得税などの税金が課せられます。

たとえば、以下の条件に該当する再建築できる旗竿地があったとしましょう。

• 土地面積：80㎡
• 私道面積：10㎡

この場合、買主が実際に利用できる敷地面積は70㎡（80㎡-10㎡）ですが、固定資産税や不動産取得税は80㎡に対して課せられます。

このように、活用できない土地に対して税金が発生する点も、私道が設けられている旗竿地が買主から敬遠されてしまう理由の一つです。

日当たり・風当たりが悪いから

旗竿地は、日当たりや風当りが悪い傾向にあります。旗竿地の性質上、周りに建物が建てられているからです。

日当たり・風当りが悪いと、以下のようなデメリットが買主に発生するため売れにくくなるのです。

• 洗濯物が乾かない
• 夏の夜に気持ちい夜風を感じられない　など

実際に、弊社が独自に行った「家を購入する際に重視した立地条件」のアンケート調査では、455人中147人が「日当たりがいいこと」と答えています。

家を購入する際に重視した立地として「日当たりがいい」と答えた人が2位。

引用元：家の立地で後悔していることランキング

日当たり・風当たりの悪いがために売れないでいる旗竿地は、仲介から専門の買取業者への売却に切り替えましょう。

再建築できない旗竿地は専門の買取業者に売却するべき

再建築できない旗竿地は、仲介ではなく買取業者、それも専門の買取業者（不整形地と再建築不可物件に強い業者）に売却すべきです。その理由を解説していきます。

仲介ではそもそも売れないから

再建築できない旗竿地は仲介で売れません。理由は以下の2つです。

建て替えできない家を買いたいと思う一般の買手は現れないから

すでに述べましたが、仲介は一般の方が買手であるため、再建築できない旗竿地では永久に売れ残り続ける恐れがあります。

建て替えのできない旗竿地は、一般の買手にとって大きなリスクがあるからです。

再建築できない旗竿地では、たとえば、老朽化が著しく進行したときに困難が生じます。再建築できる通常の旗竿地なら、新しく建て直すことで根本的に解決できます。ところが、再建築できない旗竿地は、新しく建て直せないため、リフォームで何とかしのぐしか手段がありません。

リフォームを行うことで移住期間を多少延ばせるかもしれませんが、リフォームはあくまでも表層的な解決手段です。リフォームだけでは、やがて構造的に限界が到来します。

構造的に限界を迎えて倒壊しそうになると、自治体や近所からクレームがくる恐れがあります。クレームがきたら、自ら数百円の費用をかけて解体しなくてはなりません。そのうえ、最終的に自分の手元に残るのは、建物を建てることを禁じられた更地のみです。

以上のように、再建築できない旗竿地は多大なリスクを持っているので、仲介で売り出したところで、買主は一生現れ続けないのです。

再建築できない旗竿地を専門の買取業者に売る際の注意点

ここからは、再建築できない旗竿地を専門の買取業者に売る際の注意点を2つ紹介します。

再建築できない旗竿地はリフォームしない

再建築できない旗竿地は、アナタ自身でリフォームしないでください。専門の買取業者は、業者自らリフォームすることを想定しているからです。

専門の買取業者が再建築できない旗竿地に対してリフォームを行うにもかかわらず、アナタがリフォームしてしまうと、その分のお金と時間を無駄にしてしまいます。

リフォームにかかる費用は、一般的に㎡×10万円が目安です。仮に、建物面積80㎡の再建築できない旗竿地全体をリフォームするとなると、リフォーム代だけで800万円程度の金額（80㎡×10万円）がかかってしまいます。

そのため、再建築できない旗竿地はリフォームをすることなく、すぐに専門の買取業者に売却を依頼しましょう。

再建築できない旗竿地は解体しない

再建築できない旗竿地は、絶対に解体しないでください。専門の買取業者は、今ある建物にリフォームを施し、現状の建物を活用するからです。

そのうえ、再建築できない旗竿地を解体してしまうと、更地として運用するしか手段がなくなり、土地の価値が暴落してしまいます。

再建築できない旗竿地では、更地としての活用もかなり難しくなります。更地の代表的な活用方法として駐車場が挙げられますが、間口が2m未満の訳なので、駐車場を運営するのも現実的ではありません。壁に車が擦るか、ギリギリの駐車場に止めたい人がいないのは明白です。

そのため、再建築できない旗竿地は解体することなく、すぐに専門の買取業者に売却を依頼しましょう。

訳アリ物件 買取プロとは？

訳アリ物件 買取プロとは

この様な物件でも買い取ってくれる、専門業者です。

しかも最短だと即日現金でのお渡しが可能

私の場合最初に一括査定で値段はついたものの、全く売れなかったのですが

まさかの500万円

一括査定での売買は値段が高くつくことがありますが、これはあくまでも査定額で、実際にその金額で売れるとは限られません。

しかも旗竿地のような特殊な土地は何年も売れないことがざらにあります。

買取実績

年間3000件の相談実績で着手率98.5％

訳アリ物件 買取プロは他では値段が付かない、値段がついても全く売れない、もしくは処分に多額の費用がかかるなどといった、問題がある土地なども買い取ってくれます。

私の場合も全く売れない旗竿地が、500万円で買い取ってもらいました。

さらに手続きも簡単で気持ちいい取引で処分することが出来ました。